不整形地の評価方法は？計算する方法と評価方法も解説

土地はすべてがまっすぐの境界線で囲まれた正方形や長方形であるとは限りません。
なかには、境界線がギザギザの土地もあれば、L字型や三角形のような形をした土地があり、その評価方法は少々複雑です。
本記事では、不整形地とは何か、評価方法とその計算方法について解説します。

不整形地とは何か？

不動産における不整形地とは、まっすぐな線で囲われていない土地を意味します。
実は整形地ではないとみなされる土地は、さまざまな種類があり、一種類ではありません。
長方形や正方形でなければ整形地ではないとみなされるため、三角形の土地も台形の土地、六角形の土地などもすべて不整形地です。
資産価値はどうなるのかと言えば、評価額は一般的に低く見積もられます。
境界線がまっすぐで、より正方形に近い土地が資産価値が高いとみなされるため、その対極に位置する条件から、評価額は低くなってしまうのです。

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不整形地の評価額を計算する方法

不整形地は、およそ整形地であればこのくらいの広さがあると仮定した計算式に、不整形地補正率を掛けて算出されます。
こうすれば、いびつな形の土地の評価額をなるべく公平に出せるでしょう。
明確な手順は次のとおりです。
まず、対象となる土地の路線価を調べ、計算上の形を整えたと仮定して整形地の評価額を算出します。
次に、地区の区分（商業地区や工場地区など）とかげ地割合（整形地であると想定したときに追加した部分）を求めて補正率を導き出すのです。

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不整形地の評価方法

不整形地の評価方法は、似たような整形地であると仮定していきますが、明確な方法としては次の4つが考えられます。
1つ目は、土地を分割して整形地のように整えて算出する方法です。
直線で分割できる土地に使えます。
2つ目は、間口と計算上の奥行き距離を活用して算出する方法です。
境界線がギザギザで、長方形や正方形とはほど遠い形をしている場合に使います。
3つ目は、近似整形地といっておおよその整形地を想定して算出する方法です。
境界がいびつでも、だいたいの形が長方形や正方形にできそうなら使えるでしょう。
4つ目は、差し引き計算といって、想定した整形地が長方形や正方形にならない場合、さらに大きな整形地を仮定してそこから差し引いて求める方法です。
いずれの方法でも算出してかまいませんが、評価額は税金がもっとも安くなる方法を採用できます。

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まとめ

不整形地の評価方法は、およそ整形地を想定し、そこから計算式を用いて算出します。
やり方は大きく4つに分けられますが、一番評価額が安く税金の負担が少ない算出方法が採用できるため、どの方法でも一度計算してみた方がいいでしょう。
計算がややこしく感じられるのなら、プロに依頼してサポートしてもらうのがおすすめです。
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