任意売却にかかる税金は?譲渡所得税と滞納時の売却方法を解説

2025-02-04

任意売却にかかる税金は?譲渡所得税と滞納時の売却方法を解説

住宅ローンの返済が厳しくなったからマイホームを売却したいけれど、税金関係はどうなるのか気になっている方は多いでしょう。
経済的に厳しい状況を抜け出すためにマイホームを売ったにも関わらず、納税義務が発生すると負担になります。
こちらの記事では、任意売却に税金がかかるのかお伝えしたうえで、譲渡所得税の有無と売却方法について解説します。

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任意売却に税金はかかるのか

通常の不動産売却では、譲渡所得税・住民税・印紙税・登録免許税・消費税の5種類の税金がかかります。
譲渡所得税と住民税は「取得費-(譲渡費用+特例)」の計算式でプラスになると課税対象になり、マイナスになると課税対象になりません。
印紙税は、売買契約書を作成するときに必ず支払う費用で、売却益の有無を問わず課税対象です。
登録免許税は、不動産に設定されている抵当権を抹消するとき、1件1,000円ほどかかります。
消費税は、仲介業者や司法書士などの支払う依頼料に対して発生するものであり、専門家なしで手続きをする場合を除いて必ず発生します。

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任意売却で譲渡所得税はかかるのか

任意売却では、譲渡所得税が発生しないケースが多いです。
まず、物件は築年数が経過するとともに資産価値が下がり、取得費よりも高く売却できるチャンスは少ないので売却益が出ない可能性があります。
続いて、3,000万円の特別控除など一定要件を満たして減税措置を適用させると、高確率で課税対象外になります。
最後に、任意売却・競売などを理由にマイホームを売却するのであれば「強制換価等による特例」が認められる可能性が高いです。
経済的に余裕がない方は、特定の所得税を徴収しないため、これに該当する可能性があります。

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税金を滞納していても任意売却できるのか

住宅ローンの返済が滞っている方の多くは、固定資産税・都市計画税・住民税なども同時に滞納している可能性が高いです。
税金の滞納が一定額を超えると、行政処分の対象になり、自宅を差し押さえられてしまいます。
この状態では任意売却ができなくなるので、まずは行政と交渉して差し押さえを抹消してもらわなければなりません。
任意売却できる状態になれば、売却代金から捻出して住宅ローンの残高と税金の滞納分への支払いが可能になります。

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まとめ

住宅ローンの返済が厳しいときは、任意売却でマイホームを手放すしかありません。
建物は築年数の経過とともに価値が下がるので、譲渡所得や住民税の支払い義務が発生する可能性は低いです。
税金を滞納しすぎると、行政から差し押さえられて売却できなくなる恐れがあるので、返済が厳しくなったら早めに金融機関に相談しましょう。
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