未接道物件は売却できる？売却する方法について解説

未接道物件を売却する場合、未接道の状態を解消したり売却方法を工夫したりする必要があります。
未接道物件は売却が困難であると言われていますが、まったく売却できない訳ではありません。
まずは、未接道物件とはどのような物件なのかを知ることが大切です。
この記事では、未接道物件とは何か、また売却が難しいと言われている理由や売却方法をご紹介します。

不動産売却前に知っておきたい！未接道物件とは？

未接道物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない物件のことです。
このような物件は、通行に支障があったり建築のための工事に制限があったりするため、一般的な物件よりも売却が難しいと言われています。
未接道物件かどうかを判断するポイントは、以下の4つです。

• 敷地が幅4m以上の道路に接していない
• 道路に接している敷地の間口が2m未満
• 通路部分の一部が幅2m未満の旗竿地
• 周囲が隣地や池、崖などで囲まれた袋地

旗竿地とは旗のような形をした土地のことで、道路と接している部分が狭く、奥に広い空間があるのが特徴です。
間口が2m以上あったとしても、旗竿地の場合は未接道物件とみなされます。
また、袋地や全く道路と接していない無道路地も、未接道物件として扱われます。

未接道物件は売却できる？売却困難な理由

未接道物件は、建て替えなどの再建築ができません。
また、未設置物件は担保価値が低いため、買主は住宅ローンが組めないケースがほとんどです。
再建築不可の未接道物件を購入した場合、買主はリフォームをするかそのまま住むしか方法がありません。
もしも建物が自然災害の被害にあったり、経年により老朽化したりしても、再建築ができないのです。
これらの理由により、未接道物件の売却は困難だとされています。
また、未接道物件は相場よりも売却価格が低くなるのが一般的です。
未接道物件の売却価格は、相場の50～70%ほどになります。
未接道物件を売却できるように、工夫することが大切です。

未接道物件を売却する方法

未接道物件をそのまま売却する場合、売却前の手間や費用がかかりません。
しかし、買い手がなかなか付かないおそれがあります。
そこで考えたいのが、隣地の所有者に売却することです。
隣地の所有者は未接道物件を購入することで、敷地面積が広がり資産価値が高まります。
また、隣地を買い取って接道義務を満たすのも1つの選択肢です。
隣地の所有者が買取に同意しない場合、賃貸借契約を結んで接道義務を満たすという方法もあります。
未接道物件を再建築可能にするためには、土地の間口を広げたり、セットバックをおこなったりします。
セットバックとは、未接道物件を後退させて、接道義務を満たすために道路の幅を確保することです。
セットバックをすることで、再建築が可能になります。

まとめ

未接道物件は再建築ができないだけではなく、「売却価格が相場よりも安くなりやすい」「買主は住宅ローンが組めない」などの懸念があります。
しかし、接道義務を果たせば再建築が可能になり、買い手が付きやすくなる可能性があります。
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