売却しづらいといわれる農地をスムーズに売却する方法は？

農地をお持ちの方のなかには、なかなか売却できずお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
農地は売却方法によって申請先などが異なるので、流れを理解してスムーズな売却につなげましょう。
そこで今回は所沢市を中心に、周辺エリアにある不動産をお持ちの方に向けて、農地が売却しづらいといわれる理由や、売る方法についてご説明いたします。

農地が売却しづらいといわれる理由は？

農地が売却しづらいといわれる理由は、農家や農業参入者以外の方には自由に売れないためです。
日本は国土面積が小さく、カロリーベースでの食料自給率も40％と低いため、食料を供給する農地は、法律で厳しく制限することで保護されています。
農地として売却する際は、農地法によって買主にもさまざまな条件が課せられているため、なかなか買主が見つからない点が売りづらいといわれる原因です。
また転用して売却する場合は、その土地を管轄している農業委員会や都道府県知事の審査に通過する必要がある点も、売却が困難である原因につながっています。

農地を売却する方法や流れ

農地をそのまま売る場合は、以下の条件をクリアしている買主を探す必要があります。

• 50a以上面積のある農地を所有し農業を営んでいる
• 機材や人材がそろっており継続的に農業をおこなう見通しがある

買主が見つかったら農業委員会に売買許可申請を提出しますが、申請から許可を得るまでには1か月～3か月程度必要です。
そのため一般的には、売買契約と許可申請を並行して進める方法がとられます。
転用して売却する場合は、立地基準と一般基準を満たし、農業委員会の許可を得る必要があります。
立地基準とは、営農や周辺の市街地化の状況によって分けられた5つの区分のことです。
市街地に近い土地ほど許可が得やすくなるので、まずは所有されている農地の区分を確認してみましょう。
一般基準とは転用の確実性や周辺の被害への対策などを審査するもので、転用の目的を明確に示す必要があります。
転用して売る場合は、農地の状況によって申請先が農業委員会ではなく都道府県知事になる可能性がある点が、転用せずに売る場合との違いです。

農地を売却する際にかかる費用

農地を売却する際は、以下のような費用がかかります。

• 仲介手数料
• 税金（印紙税・登録免許税・譲渡所得税・復興特別所得税）
• 行政書士費用（転用する場合）

仲介手数料は売却額に応じて上限額が定められていますが、400万円未満の不動産は特例により「18万円＋消費税」が報酬の上限となり、規定よりも金額が上がる点に注意が必要です。
一方で農地を売却する際は、特別控除により税金を節約できる可能性があります。
特別控除にはさまざまな種類があるので、まずは条件に当てはまるかチェックしてみましょう。

まとめ

農地の売却は一般的な不動産よりも難しいので、地域に密着した不動産会社に相談するのがおすすめです。
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