セットバック物件は建て替え・売却どちらが良い？注意点もご紹介

道幅の狭い道路に面して建っている古い家を建て替えようとしたとき、セットバックが必要であることに気付くことがあります。
そこで今回は、セットバックとはなにか、また「建て替え」と「売却」はどちらが良いかについて一緒に考えてみましょう。

道路沿いの物件を売却する際に知っておきたいセットバックとは？

セットバックとは？

建築基準法では、家を建てるための土地には接道義務があり、4m幅以上の道路に2m以上接していなければなりません。
これは、災害時の避難経路の確保や、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに進入できることを目的としています。
昔の基準で建てられた家は、幅の狭い道路に面しているものも多くありますが、すでに建っている家はそのままで良いものとされています。
ただし、その家を取り壊し再建築するときは接道義務を満たすために、土地や家を道路から必要な距離を後退させます。
これを「セットバック」というのです。

セットバックが必要となる物件とは？

一般的なケース
道路の両側に家が立ち並んでいる場合には、道路の中心線から2mまで後退させます。
河川や崖があるケース
道路の反対側が河川や崖、線路の場合は、反対側の道路境界線から4mまで後退させなければなりません。
セットバックが必要かどうかの確認方法
道路台帳の閲覧や現地調査、担当行政窓口へ確認する方法があります。
所沢市のホームページには、「道路建設課生活道路グループへお問い合わせください」と案内があります。
建て替えや売却をお考えの方は、事前に確認しておくと良いでしょう。

セットバックの必要な物件は建て替え？売却？それぞれの注意点

セットバックのメリットとデメリット

メリット
道幅が4mもあれば、車のすれ違いが楽ですし、車の出し入れもしやすくなります。
また、緊急車両の進入がスムーズなうえ、見通しが良くなることで防犯にもつながります。
デメリット
セットバック部分の土地は公共の道路として使われるため、私用に使うことはできません。
駐車場にして車を停めることもできませんし、塀や門を建てることもできません。

セットバック時の注意点

費用負担
セットバック部分の測量、分筆登記、隣地との境界確定、舗装などの費用がかかる場合があります。
建物の面積が小さくなる可能性
セットバック部分は敷地面積に含まれないため、建築可能な面積が希望するものより小さくなる可能性があります。

売却時の注意点

セットバックが必要な物件は、使い勝手が悪くなる可能性が高いといえます。
そのため、売却する場合も相場より安くなってしまうのです。
さらに通常の仲介では売却期間が長期にわたり、最悪の場合は売却できない可能性もあります。
そのようなときは、不動産会社が直接買主となる「買取」の方法があります。
仲介での売却が難しそうなケースには買取も検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

セットバックの必要な物件は、建て替えでも売却でもさまざまな制約があります。
どちらを選択するのかは、十分な調査のうえで検討する必要があります。
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