相続後に不動産売却したときの「譲渡所得税」と確定申告の基礎知識をご紹介

不動産を相続したものの、活用が難しく不動産売却したいといったケースは少なくありません。
相続した不動産も、売却益が出ることで所得税が生じます。
今回は、所沢市でさまざまな不動産売却の実績をもつ弊社が、相続後の不動産売却で必要になる税金の知識をわかりやすく解説します。
不動産売却後の確定申告についてもポイントをご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

相続して不動産売却したときの譲渡所得税とそれ以外の税金を解説

相続して住んでいない家でも、不動産売却をしたときには譲渡所得税がかかる場合があります。
ここでは譲渡所得税と、そのほかの税金について解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、所有する不動産などを売却したときに得る「譲渡所得」に対して課税される税金の総称です。
次の3つの税目の合算とされます。
①所得税
②復興特別所得税
③住民税
①の所得税と②復興特別所得税は、不動産売却した翌年におこなう確定申告の後に納税し、③の住民税は不動産売却した翌年の5月から6月に送付される納税通知書を用いて納税します。
譲渡所得税の税額を算出するもととなる「譲渡所得」は、次の式で計算できます。
収入金額-（取得費+譲渡費用）
収入金額とは不動産売却した譲渡代金のことです。
取得費は土地や建物などを購入したときの代金や建築代金です。
譲渡費用には仲介手数料や解体費用が含まれます。
つまり売却した価格から取得費や譲渡費用を多く差し引ければ、最終的に譲渡所得税をおさえることにもつながります。
なお、この時点で譲渡所得がマイナスとなっているときには、譲渡所得税はかかりません。
また、相続の不動産売却で生じる譲渡所得税の「税率」は、不動産を所有していた期間で異なります。
ここでいう「所有期間」とは、被相続人が不動産購入してから、相続人が不動産売却するまでの長さです。
不動産売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以内の場合
短期譲渡所得として、「譲渡所得×税率39.63%」で譲渡所得税を算出できます。
税率39.63%の内訳は「所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％」です。
不動産売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合
長期譲渡所得として、「譲渡所得×税率20.315％」で譲渡所得税を算出できます。
税率320.315％の内訳は「所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％」です。

それ以外の税金

相続して不動産売却をするときには、ほかにも次の2つの税金がかかってきます。
印紙税
不動産売却をしたときの印紙税は、売買契約書に対して課税される税金です。
税額は契約金額に応じて段階的に設定されており、2022年3月31日までに作成されたものは軽減措置が適用されます。
具体的に一部の税額を上げると、次の金額（カッコ内は軽減税額）となります。

• 契約金額が100万円超500万円以下の場合「2,000円（1,000円）」
• 500万円超1,000万円以下の場合「1万円（5,000円）」
• 1,000万円超5,000万円以下の場合「2万円（1万円）」
• 5,000万円超1億円以下の場合「6万円（3万円）」

登録免許税
相続した不動産の所有権を相続人に移すときに課税されるのが登録免許税です。
「課税標準×税率」の式で税額を割り出しますが、相続による土地または住宅の所有権移転登記の場合、税率は0.40％を適用します。

相続後の不動産売却でかかる所得税の軽減につながる控除や特例

相続後に不動産売却をして売却益が生じると譲渡所得税がかかりますが、控除や特例を知っておけば税負担を軽くできる可能性があります。

相続後の不動産売却で知っておきたい「控除」

3,000万円特別控除
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」はマイホーム（居住用財産）を不動産売却したときに、譲渡所得から最大で3,000万円が控除される制度です。
売却益が3,000万円を下回っている場合には、この控除を利用すると譲渡所得税の税額は0円となります。
相続後に不動産売却する場合、そのマイホームに被相続人と同居していた相続人であれば利用できる可能性があります。
また、遠くに住む親が亡くなり、空き家を引き継ぐケースも多く見られます。
そんな場合には、空き家の3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。
正式名称は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度です。
これら2つの控除は併用できません。
親の生前に一緒に暮らしていた不動産を売却するなら居住用財産の3,000万円特別控除、同居せずひとり暮らしの親がなくなった空き家を不動産売却するなら空き家の3,000万円特別控除を検討すると良いでしょう。
それぞれ異なる要件が設けられていますので、適用できるかよく確認するようにしましょう。

相続後の不動産売却で知っておきたい「特例」

取得費加算の特例
相続して3年10か月以内に不動産売却したとき、売却した相続財産にかかる相続税の一部を「取得費」とできるのが「取得費加算の特例」です。
取得費とは、前述で触れた譲渡所得の計算で収入金額から差し引くことができる項目です。
譲渡所得から差し引ける取得費が増すことで、所得税の節税が期待できます。
適用要件は、相続か遺贈で不動産を取得し、取得した方に相続税が課税されていることと、その不動産を相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年が経過するまでに不動産売却することとなります。
10年超所有軽減税率の特例
相続後の不動産売却で、10年以上所有していた不動産の場合、譲渡所得税の税率を低くできるのが「10年超所有軽減税率の特例」です。
譲渡所得の6,000万円以下の部分に対して、「税率14.21％」が適用されます。
内訳は「復興特別所得税を含む所得税が10.21％+住民税4％」です。
課税譲渡所得が6,000万円を超えた部分については「税率20.315％」が適用されます。
この特例は3,000万円特別控除との併用が可能ですが、利用には確定申告をすることが求められます。

相続後に不動産売却をして譲渡所得税を確定申告するときのポイント

売却益が出たら「確定申告」が必要

相続後に不動産売却して譲渡所得が出た場合、翌年の確定申告をおこない、所得税などを納税することが必要です。
例年、会社が年末調整の手続きをしてくれるため確定申告はしていないという方も、譲渡所得は給与所得と分離して計算するために確定申告が必要になります。
注意点としては、控除や特例の適用前の金額で確定申告が必要かどうかを判断するということです。
もし、控除によって譲渡所得がマイナスでなっても、控除する前の譲渡所得がプラスなら確定申告をおこないます。

確定申告の時期

不動産売却して譲渡所得税が生じる場合や特例を利用する場合に手続きする「確定申告」は、毎年2月16日から3月15日が申告時期とされています。
基本的な手続きは、必要書類の用意と譲渡所得税の計算をおこない、税務署に申請書類を提出という流れです。
なお、インターネットで手続きすることも可能です。

確定申告の必要書類

不動産売却をして確定申告するときの必要書類では、適用したい制度で準備するものが変わります。
たとえば、3,000万円特別控除でも、マイホームか空き家かで必要書類が異なるので注意が必要です。
事前に確認して申告時期までに準備しましょう。

まとめ

相続後の不動産売却でかかる譲渡所得税の基礎知識について解説しました。
相続後の不動産売却では、控除や特例を賢く利用することが大切です。
絆家不動産では所沢市を中心に、不動産売却をサポートしております。
相続した不動産の査定もご遠慮なくお問い合わせください。