不動産を相続するなら知っておきたい売却までの流れや注意点とは?

2021-12-14

不動産を相続するなら知っておきたい売却までの流れや注意点とは?

この記事のハイライト
●不動産を売却する流れの前に相続登記の手続きが必要となる
●遺産分割協議で不動産を分割するときのポイント
●相続した不動産の売却にはいくつかの注意点がある

相続した遺産に不動産が含まれていると、現金化するためには売却しなければなりません。
しかし売買契約を締結する前に、遺産分割協議や名義変更といった手続きを求められます。
そこで今回は、所沢市で相続した不動産をお持ちの方に、売却までの流れや注意点をご紹介します。

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相続後の不動産を売却するときの流れ

相続後の不動産を売却するときの流れ

不動産の相続が発生すると、相続登記により名義変更をする必要があります。
登記上の名義を変更しないと、不動産売却などの手続きにも支障が出るため注意が必要です。
もし手続きが遅れれば、相続税の申告期限に間に合わなくなるなどのトラブルにつながるため、あらかじめ全体の流れを確認しておきましょう。
そんな相続登記までの流れは、以下のとおりです。

死亡届・死体火葬許可証の提出(死後7日以内)と遺言書の確認

相続事由が発生したら、速やかに死亡届と死体火葬許可証を提出します。
この流れと合わせて、遺言書や公正証書遺言の有無も確認しましょう。
なお遺言書を発見したときの注意点として、遺言書は家庭裁判所での検認が必要です。
無断で開封すると、5万円以下の過料を課せられることもあるため注意してください。
また公正証書遺言の有無は、公証役場の検索システムで確認できます。

相続人を確定する

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続人を確定します。
なお戸籍謄本は、本籍地の役所で取得できます。
本籍地が不明な場合は、亡くなった方の最後の居住地で住民票の除票を取得してください。
ただし結婚・離婚歴があったり、転籍が多かったりすると、一つの役所ではすべての戸籍がそろわない可能性があります。
相続手続きにあたってはすべての戸籍が必要なので、転籍前の戸籍についてもそれぞれの役場で取得してください。

相続財産を確定する

財産目録を作成し、どのような遺産があるのかを確定します。
注意点として、相続財産には不動産や預貯金、有価証券といったものだけでなく、借金や未払いの税金などの負債も含まれます。
なお、財産目録は作成が義務付けられているものではありません。
ただし遺産の総計がプラスなのかマイナスなのかを把握できるので、作成しておくと後々の遺産分割協議でも役に立つでしょう。

遺産分割協議をおこなう

相続財産が確定したら、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
なお相続した不動産については、遺産分割協議がまとまったあとに売却できます。

不動産を売却する

不動産を承継する方が決まったら、所有権移転登記(相続登記)の手続きをおこないます。
この相続登記を済ませないと、不動産売却ができません。
なお相続人が複数人いるときは、各人の持分をまとめて売却することもできます。
ただし売買契約の締結にあたっては、共有持分者全員の同意が必要です。
そこで遺産分割協議の流れとあわせて、売却手続きに関する打ち合わせを進めておくのがおすすめです。

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相続した不動産の売却前に実施する遺産分割協議とは?

相続した不動産の売却前に実施する遺産分割協議とは?

遺産分割協議とは相続人が複数いる際、誰がどの遺産を承継するのかを決める協議を意味します。
協議に当たっては、相続人全員の同意が必要です。
前項で紹介した流れに沿って相続人・相続財産が確定したら、遺産分割協議書を作成しましょう。

遺産分割協議書に記載する内容

遺産分割協議書には、以下の項目を記載してください。

  • 被相続人に関する情報:氏名、本籍、住所、死亡日
  • 相続財産の内容:相続対象の財産すべて
  • 承継人の情報:承継する財産の種類や割合、分割にかかる条件など
  • 相続人全員分の署名・捺印(実印)

なお相続財産の内容について、不動産には以下の情報が必要です。
登記簿謄本や権利証で情報を確認し、正確に記載しなければなりません。

  • 土地:所在、地番、地目、地積など
  • 建物:所在、家屋番号、種類、構造、床面積など

また遺産分割協議書は、各自で保管するために全員分を同一の内容で作成しておきましょう。

不動産を分割する方法

不動産の相続にあたり、遺産分割する方法には主に4種類あります。
残された土地・建物の状況や、利用予定の有無によって適切な分割方法は異なります。
分割後に売却するなら、現物分割・換価分割・共有のいずれかを選択するケースが多いでしょう。
現物分割
不動産を複数に分筆する方法で、分筆後も利用可能な面積を有する土地に適しています。
そのため分筆が難しい建物や狭い土地の場合は、ほかの方法を検討するのがおすすめです。
代償分割
一部の相続人が承継し、ほかの相続人に対しては代償金を支払う方法です。
土地や建物を継ぐ方がいるときや、現物よりも現金で相続したい方がいるときに適しています。
換価分割
不動産を売却し、得られた代金を分割する方法です。
現物分割が難しい物件や、現物利用したい方が誰もいないときに適しています。
共有
不動産を共有名義のままで相続する方法です。
ただし共有名義の不動産を売却するためには、全員の同意が必要になるのが注意点です。
そして売買手続きにあたっては、窓口となる代表者を決めておくと良いでしょう。

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相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際の注意点

相続人が複数いる場合は、遺産を公平に分割するため不動産を現金化するケースは珍しくありません。
そこで相続した不動産を売却するときの、注意点を確認していきましょう。

売買手続きの代表者を決めておく

相続した不動産の売買をスムーズに進めるため、取引に直接関わる代表者を決めておきましょう。
このとき手続きにかかる諸費用の負担をどうするのか、ルールを決めておくのがポイントです。
購入希望者との間で交渉しなければならない場面もあるため、取引にあたっての条件についても意見を統一しておくのがおすすめです。

相続税を申告するタイミング

相続税は、死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に、故人が住んでいた地域を管轄する税務署へ申告しなければなりません。
それまでに遺産分割協議を済ませ、協議書を作成して申告してください。
期限内に申告しないと、無申告加算税が発生してしまいます。
さらに納税期限が過ぎても、延滞税が発生するため注意が必要です。

優遇措置の適用条件を確認する

相続税には、さまざまな優遇措置があります。
不動産に関係する税制優遇措置には、以下のものがあります。

  • 相続税の取得費加算の特例
  • 小規模宅地等の特例

なお売却によって得た譲渡所得にも、確定申告が必要です。
そこでこれらの特例を利用すると課税価格を低く抑えられる場合もあるため、適用条件を確認しておきましょう。

不動産会社の買取を利用する

相続した不動産は、なるべく早く現金化したいと考える方が多いのではないでしょうか。
しかし仲介による不動産売買の注意点として、必ずしもすぐに買い手が見つかるとは限りません。
そこで少しでも早く手放したいなら、不動産会社の買取制度を利用するのもおすすめです。
また相続で取得した建物は築年数がたっており、そのままの状態での売却は困難なケースが珍しくありません。
しかし買取なら現況での引き渡しが可能なので、リフォームや解体などの時間を確保できないときにも適しています。
絆家不動産では、所沢市を中心に買取のご相談も受け付けております。

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まとめ

相続した不動産を売却するときに知っておきたい、売買手続きの流れや注意点をご紹介しました。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が必要になるかもしれません。
そこで売却をスムーズに進めるためにも、計画的に準備を進めていきましょう。
所沢市で相続した物件の売却をご検討中の方は、絆家不動産の価格査定をぜひご利用ください。
仲介取引はもちろんのこと、買取についてもお気軽にご相談ください。

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