抵当権つきの不動産は売却できる？売却方法と注意点について

住宅ローンを組んで取得した不動産には、抵当権が設定されています。
ローンが完済されるまでは抵当権がついた状態のため、不動産売却に支障をきたす恐れがあり注意が必要です。
そこで今回は、抵当権つきの不動産は売却できるのかどうか、取引の方法や注意点とともにご紹介します。
所沢市で不動産を売りたいとお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。

抵当権つきの不動産でも売却はできる？

抵当権とは、債権者が融資を実行する際、担保に対して設定する権利のことです。
もし債務者への貸付金の返済が滞っても、債権者は担保を差し押さえて貸付金の回収にあたります。
住宅ローンの場合は、購入した土地や建物に抵当権が設定されます。
そのため住宅ローンの返済が滞ると、抵当権つきの不動産は債権者である金融機関に差し押さえられる可能性があるので注意が必要です。
この抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。

抵当権つきの不動産でも売買できる

抵当権つきの不動産であっても、売却活動自体は可能です。
しかし完済前の不動産売却は、金融機関との住宅ローン契約で禁止されているのが一般的です。
したがって売買契約の締結にあたっては、ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。
そもそも抵当権つきの物件は差し押さえや競売にかけられるリスクがあるので、買い手は見つかりにくいでしょう。

不動産会社への相談がおすすめ

急な転勤などにより、住宅ローンの残債があるマイホームを手放さなければならないケースは珍しくありません。
すると抵当権つきの状態で販売活動を進め、売却金でローンの一括返済を目指すことになるでしょう。
しかし売却金で完済できるかどうかは、物件がいくらで売れるのかによって決まります。
そのためまずは不動産会社に価格査定を依頼し、物件の市場価値を調べましょう。
そこで所有する物件が売却できるかどうかお悩みの際は、絆家不動産までお気軽にご相談ください。

抵当権つきの不動産を売却する方法

抵当権つきの不動産を売却する際は、ローンの残債がどのくらい残っているかによって対応方法が異なります。
まずは借入先の金融機関が発行する、ローン返済計画書や残高証明書により、残債の金額を確認しましょう。
続いて不動産会社に価格査定を依頼し、物件がいくらで売れるのかを調べてください。
もし預貯金に余裕があるなら、ローンを完済し抵当権を抹消してから売る方法がおすすめです。
しかし住宅ローンの残債があっても、以下の方法によって売却を進められる場合があります。

アンダーローンの場合

住宅ローンの残債が売却価格を下回る、アンダーローンの状態であれば、物件を売った代金でローンを完済できます。
不足分を自己資金で補填する必要もないため、通常の取引方法で売買を進められるでしょう。
なお転居をともなう場合、新居を購入するタイミングにはいくつかの注意点があります。
買い先行のポイント
住宅ローンを組んで新居を購入するなら、借入可能額にすでに借りている住宅ローンの残債が影響する可能性があります。
場合によっては、新居にあてられる予算の見直しを迫られることもあるでしょう。
また現在の住居が売れるまでの間、新居のローン返済と合わせて二重ローンになる期間が生じるので注意してください。
売り先行のポイント
現在の住居の売却を先に進める場合、新居にあてる資金のやりくりがしやすいメリットがあります。
売り急ぐ必要もないため、納得のいく条件で取引を進められるでしょう。
ただし住宅の引き渡しや新居を取得するタイミングによっては、仮住まいが必要になる場合があるのが注意点です。

オーバーローンの場合

住宅ローンの残債が売却価格を上回る、オーバーローンのときは注意が必要です。
物件を売った代金だけではローンを完済できないので、不足分は自己資金で返済しなければなりません。
購入してからの年数が浅く、ローンの返済が進んでいないとオーバーローンの状態になりがちです。
基本的にオーバーローンの物件は通常の方法では売れないため、まずは住宅ローンの返済を進める必要があります。

任意売却を利用する

オーバーローンの状態でも不動産売却できる方法に、任意売却があります。
任意売却なら抵当権つきの不動産も売却できるため、ローンの返済が進んでいない物件を手放したいときに検討してみてください。
任意売却までの流れ
住宅ローンを一定期間（約6か月）滞納すると、債務者は分割返済の権利を失い、債権者である金融機関から一括返済を求められます。
ここではじめて、任意売却の手続きができるようになります。
そのため抵当権つきの物件を手放したい方や、任意売却を希望している方は、まず金融機関へ相談するのがおすすめです。
それに加えて、任意売却にも対応している不動産会社を探しましょう。
絆家不動産では、所沢市を中心に任意売却に関するお問い合わせも受け付けております。
任意売却したあとの流れ
任意売却に成功すると、売却金で完済できなかった部分は分割で返済を進めることになります。
返済額はその後の生活に影響しない程度の金額が設定されることが多く、1万円～5万円前後が相場です。
また債権者との交渉次第では、引っ越しにかかる費用の一部を売却金から差し引けるケースもあるでしょう。
そのため抵当権つきの不動産を手放したあとも、スムーズに新生活へ移行できる可能性が高まります。

抵当権つき不動産を売却するときの注意点

抵当権つきの不動産を売却するときは、次の注意点を確認しておきましょう。

抵当権を行使されたときの注意点

抵当権つき物件を所有しているときの注意点として、ローンの滞納が続くと抵当権を行使される可能性がある点です。
最終的には競売にかけられ、強制的に処分されてしまいます。
競売にかけられた物件は相場よりも何割か安くなる傾向にあり、さらにローンの残債も一括で支払わなければなりません。
そのため抵当権が行使される前に、任意売却を活用して少しでも有利な条件での取引を目指しましょう。
また住宅ローンの滞納状態が続く前に、あらかじめ金融機関に相談しておくのもおすすめです。
返済計画の見直しや支払い猶予など、無理なくローン返済を進められるよう配慮してもらえる場合があります。
そうすれば抵当権つきの物件でも、ローンの返済を進めながら通常の不動産売却を目指せる可能性が高まるでしょう。

抵当権は自動的に抹消されない

住宅ローンを完済しただけでは、抵当権は自動的に抹消されないのが気をつけたい注意点です。
債務自体はなくなっているので差し押さえのリスクはありませんが、登記上で抵当権が残る不動産は売れない可能性が高いでしょう。
そこで住宅ローンを完済したら、速やかに抵当権の抹消手続きをしてください。
抵当権抹消登記には、1件あたり1,000円の登録免許税が発生します。
土地と建物それぞれに抵当権が設定されていると、2件分の登録免許税が必要になるのが注意点です。

まとめ

抵当権つきの不動産を売却するときに知っておきたい、手続きの方法や注意点をご紹介しました。
そのままでも売買はできるものの、競売にかけられるリスクがあるため、基本的には抵当権の抹消が必要です。
絆家不動産では、所沢市を中心に不動産売却のご相談を受け付けております。
住宅ローンを返済中の抵当権つき物件でも、お気軽にお問い合わせください。