不動産売却でかかる「諸費用」をご紹介！計算方法もあわせて解説

不動産売却するときに発生するさまざまな費用を、まとめて諸費用と呼びます。
売却時には、売却により得られる収入ばかりが気になって、出て行く諸費用への関心は低くなりがちです。
しかし、諸費用がどの程度かかるのかを見込んでおかないと、「売却したのに思ったほど手元に残らなかった」ということになりかねません。
そこで今回は、不動産売却で発生する諸費用の種類を、計算方法も含めて詳しくご紹介します。

不動産売却するときに発生する諸費用の種類

不動産売却するときに発生する諸費用は、大きく以下の3つに分けられます。

• 仲介手数料
• 各種税金
• その他の諸費用

それぞれどのような費用なのかを順番に解説します。

諸費用の代表は「仲介手数料」

不動産売却で必要な諸費用というと、仲介手数料を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。
仲介手数料は、不動産会社に仲介してもらい、買主と媒介契約を結んだときに支払う成功報酬を指します。
仲介手数料は、売買価格に応じて以下のように上限が定められています。
・200万円以下：(売却価格×5％)+消費税10％
・200万円超400万円以下：(売却価格×4％+2万円)+消費税10％
・400万円超：(売却価格×3％+6万円)+消費税10％
買取なら仲介手数料は不要
不動産売却の方法のひとつに、「買取」があります。
買取は、不動産を直接不動産会社に買い取ってもらう方法です。
仲介による売却よりも価格は安くなりますが、仲介が発生しないため、買取では仲介手数料が不要になるのが特徴です。

仲介手数料以外には「各種税金」と「その他の諸費用」も必要

不動産売却に際して発生する諸費用は、仲介手数料のほかに「各種税金」と「その他の費用」に大別できます。
次章から、それぞれどのような費用が含まれるのか、詳しくご紹介します。

不動産売却でかかる諸費用に含まれる税金の種類

この章では、不動産売却で発生する税金の種類と計算方法をご紹介します。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書といった課税文書に対してかかる税金で、不動産売却では買主と交わす売買契約書に課税されます。
印紙税は、契約書に記載された売買金額によって、以下のように定められています。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
100万円超500万円以下：1,000円
500万円超1,000万円以下：5,000円
1,000万円超5,000万円以下：10,000円

5,000万円超1億円以下：30,000円

1億円超5億円以下：60,000円
※2022年（令和4年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額

登録免許税

売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記する際に、不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要です。
たとえば土地2筆に建物が1棟建っている不動産の抵当権を抹消するには、不動産3件×1,000円で3,000円の登録免許税が課税されます。

消費税

不動産売却に際して、事業者がおこなうサービスを利用したときには、消費税がかかります。
具体的には、司法書士を依頼した際の司法書士報酬や、建物を取り壊したときの建物撤去費などに対し、10%の消費税を支払います。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して発生した利益に対してかかる税金の総称です。
譲渡所得税には、所得税、住民税、復興特別所得税が含まれます。
計算方法
譲渡所得税は、まず譲渡所得を計算し、さらに譲渡所得税率をかけあわせて算出します。
＜譲渡所得の算出方法＞
・譲渡所得=売却価格-（取得費+譲渡費用）
このうち取得費は、不動産を取得した際に支払った購入費や諸費用などを指します。
売却する不動産に建物が含まれる場合には、経年劣化による減価償却費を差し引きます。
対して譲渡費用は、売却に際してかかった仲介手数料などの経費のことです。
これらを売却価格から差し引いて算出した譲渡所得に、不動産の所有年数に応じた以下の譲渡所得税率をかけて税額を出します。
＜短期譲渡所得：不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下＞
税率：39.63%（所得税・復興特別所得税30.63%、住民税9%）
＜長期譲渡所得：不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超＞
税率：20.315%（所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%）
たとえば取得費2500万円で取得して7年所有した不動産を、800万円の譲渡費用をかけて4,500万円で売却した場合、譲渡所得税は以下のように計算します。
譲渡所得=4,500-（2,500万円+800万円）=1,200万円
譲渡所得税=1,200万円×20.315%=243万7,800円
節税方法
不動産売却では大きな収入が発生するため、譲渡所得税も高額になりがちです。
しかし不動産売却に際しては、さまざまな控除や特例が用意されているので、適用されれば大きく節税が可能です。
代表的な特例には、以下のようなものがあります。
＜3,000万円の特別控除＞
売却したのがマイホームだった場合、一定の条件にあてはまれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除される特例。
＜相続空き家の3,000万円の特別控除＞
売却したのが相続した空き家だった場合、一定の条件にあてはまれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除される特例。
＜マイホームを売ったときの軽減税率の特例＞
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却したとき、一定の条件を満たすことで6,000万円以下の部分にかかる長期譲渡所得の税率が14.21%に軽減される特例
このような特例は、適用されると優れた節税効果を発揮するため、適用条件に該当しないかよく調べることが大切です。

不動産売却で発生するその他の諸費用

不動産売却では、仲介手数料、各種税金以外にも、状況によって以下のような費用が発生する場合があります。

建物の解体費

更地にして売却するために建物を取り壊すときには、解体費がかかります。
解体費は、木造住宅で3万～4万円/坪、鉄骨住宅で4万～5万円/坪、RC住宅で5万～6万円/坪程度が相場といわれています。

測量費

不動産売却に際しては、隣地の所有者とトラブルにならないよう、境界を明確にしておく必要があります。
境界が明らかでない場合には、測量して確定しなければなりません。
測量費は、状況によって30万～100万円程度と差があるため、不動産売却を考える際には境界が明確化されているか先に調べておきましょう。

不要品の処分費

売却に際して家財など不要品を処分するときにも、費用が発生します。
自治体の粗大ゴミに出すのが一般的ですが、量が多い場合は業者に依頼すると効率的です。
費用は量や業者によって異なりますが、一戸建てだと15万～50万円程度が目安です。

まとめ

不動産売却する際にかかる諸費用の計算方法や、おおよその相場などをご紹介しました。
不動産売却では、状況によっては高額な仲介手数料、譲渡所得税が発生するケースがあります。
売却費から捻出することが多いため、あらかじめどれくらいになるのか見込んでおくことをおすすめします。
不動産の売却費がどれくらいになるのかを把握するには、不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
絆家不動産も、所沢市を中心に不動産の査定や売却のご相談に応じておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。