不動産の任意売却とは？メリット・デメリットから学ぶ競売との違い

順調に支払ってきたマイホームの住宅ローンも、予期せぬアクシデントにより滞ってしまうことは、誰にでも起こりうることです。
万が一住宅ローンが払えなくなったときに、競売を回避する「任意売却」という方法をご存じでしょうか？
今回は任意売却についてのメリットやデメリットをご紹介した上で、その流れについても合わせて解説します。
所沢市エリアの不動産で、住宅ローンの支払いにお困りの方は、ぜひチェックしてみてくださいね。

大切な不動産を競売から回避する「任意売却」 とは？

任意売却とは住宅ローンの支払いを滞納し、不動産売却をしても残債が残る場合に、金融機関の合意を得て売却する方法をいいます。
通常住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関は抵当物件を差し押さえ、競売にかけ債権を回収します。
ところが競売では、市場の7割程度しか債権を回収できない上、残債を払えない債務者が自己破産してしまうケースも。
その点任意売却は、ほぼ市場に近い価格で取引できるため、回収金額が増える可能性もあるのです。
ゆえに金融機関にとっても、メリットがある方法です。

競売から不動産を守る！任意売却のメリットとデメリットとは？

では任意売却をすることで、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
メリット①市場に近い価格で取引できる
競売は情報公開から入札までの時間が短く、購入時のリスクも高いことから、不動産会社が落札するケースが多いとされています。
そのため、落札価格の相場は市場の7割程度。
対して任意売却は、通常の売却と同じように広告を掲載し、広く募集をかけます。
競売と比べた場合に、ある程度時間をかけ、たくさんの情報を集められるため、市場に近い価格での取引が可能になります。
そのため、債権者側は多くの債権を回収でき、債務者側は残債の支払い負担を軽減できるため、お互いにメリットを感じられる点がポイントです。
メリット②残債は分割返済
任意売却も競売も、売却後に住宅ローンの残債を返済しなければなりません。
ただし、競売は一括返済を求められますが、任意売却は金融機関との協議により分割返済が可能に。
そのうえ債務者の収入などを考慮し、無理のない範囲（5千円～3万円程度）で支払いに応じてもらえるのも、大きなメリットです。
これからの人生設計を立て直すことも可能ですよ。
メリット③知人に知られず取引可能
競売の場合、競売物件として新聞やインターネットで広く公開されます。
そのため住宅ローンを滞納し、競売にかけられていることを会社の同僚や知人など、広く知れ渡る可能性があるのは怖いところ。
その点任意売却は、一般の不動産売却と同様に扱われます。
住宅ローンの滞納を周囲に知られないことは、大きな魅力の一つでしょう。
メリット④諸費用は売却代金から捻出できる
不動産売却をする際には、任意売却や競売にかかわらず、抵当権抹消費用や印紙税、仲介手数料などさまざまな費用が発生します。
こういった不動産売却にかかる費用を、売却代金から捻出できるのも任意売却の魅力の1つです。
競売も同じように売却代金から清算できますが、引っ越し費用は融通されません。
任意売却は債権者との交渉によっては、最高30万円まで引っ越し費用を融通してもらえる可能性があります。
メリット⑤そのまま住み続けることも可能
競売は入札方式のため、もしご親族が買い戻そうとしても買主を選ぶことはできませんが、任意売却は買主を選べます。
一旦ご親族の方や投資家に不動産を買い取ってもらい、家賃を払って賃貸物件として住み続ける（リースバックをする）という選択肢も。
介護やお仕事の都合など、どうしても引っ越しできない場合に有効です。
さらに、あらかじめ買戻しの条件を付けて契約することで、生活が落ち着いたらマイホームを買い戻すことも可能です。
生活スタイルに合わせて、暮らし方の選択肢を選べるのも、任意売却のメリットの一つでしょう。
デメリット①任意売却できるのはローンを滞納してるとき
任意売却は住宅ローンを滞納していることが、条件の1つになります。
住宅ローンを滞納し、ブラックリストに登録されると、5年～7年程度金融機関からの借入ができないなど、デメリットもあるため注意が必要です。
デメリット②連帯保証人や連帯債務者に同意を取らなければならない
任意売却をするためには、連帯保証人や連帯債務者に同意を取ることが必須です。
離婚をされたご夫婦や疎遠になっているご親族へ連絡するときなど、デメリットに感じる場合もあるでしょう。
デメリット③期限内に任意売却できないと競売にかけられる
任意売却のタイムリミットは約3～6か月間です。
その間にも競売の手続きが進められていることを忘れてはいけません。
万が一期間内に任意売却を完了できなかった場合は、競売が実行されてしまうため、スピーディーな対応が求められます。

所沢市の不動産を競売されないために任意売却の流れをチェック！

任意売却を成功させるためには、あらかじめ流れを把握しておくことが重要です。
任意売却の流れ①金融機関からの督促
住宅ローンを滞納しはじめると、金融機関から督促の電話が入り、そのまま応じないと郵便で督促状が届きます。
なるべくこの段階で、所沢市エリアの任意売却に詳しい不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。
任意売却の流れ②金融機関へ相談
金融機関へ任意売却の検討をしていることを伝え、残高証明書を取得し、今後の支払い相談をしておきます。
早めに相談しておくことで、金融機関からの心証も違ってくるでしょう。
任意売却の流れ③所沢市エリアの不動産会社へ相談・査定
任意売却を進めるにあたり、債権者（金融機関）から同意してもらうためには、不動産会社の交渉力が重要です。
弊社は所沢市エリアの不動産会社で、これまでさまざまな任意売却の対応実績がございます。
まずは一度、ご相談くださいませ。
任意売却の流れ④媒介契約後金融機関との交渉
不動産会社からの提案に納得できたら、任意売却へ向けた媒介契約を締結し、交渉に入ります。
売却価格の調整や残債の返済方法、競売の取り下げなど、債権者と売主の間に入って交渉します。
任意売却の流れ⑤売却活動開始
金融機関から任意売却の同意が得られたら、売却活動の開始です。
ここからはホームページやレインズなどのサイトへ情報を掲載し、広く購入希望者を募集します。
物件のお問い合わせや内見の連絡が入ったときは、売却活動を加速させる絶好のチャンス！
購入希望者への丁寧な情報の伝達と、内見を実施します。
いつでも購入希望者を案内できるよう、できる限り内見希望日に合わせて対応し、室内やお庭などはキレイに清掃しておくとよいでしょう。
任意売却の流れ⑥売買契約締結・引渡し
任意売却の場合は、購入希望者が見つかってもすぐに売買契約の締結はできません。
債権者へ確認を取ってから、売買契約の締結が鉄則です。
その際に、売却費用から引っ越し代金の融通をきかせてもらえるよう、細かい条件のすり合わせをおこないます。
物件の引渡し日には、債権者や司法書士が立会いのもと、代金の清算と所有権の登記や鍵の引渡しなどを実施します。
任意売却の流れ⑦残債の支払いスタート
売却が完了してからが、新たな暮らしの再出発です。
これまでのような多額の住宅ローンではなく、これからの収入に見合った金額で、残債を支払っていきましょう。

まとめ

慎重に資金計画を立てていても、ある日突然住宅ローンの支払いができなくなることは誰にでも起こりうることです。
そんなときに検討していただきたいのが、今回ご紹介しました任意売却です。
任意売却の成功の鍵は、早い段階で任意売却に詳しい不動産会社へ相談すること。
絆家不動産は所沢市エリアを中心に、住宅ローンのお支払いから、任意売却のご相談まで、不動産売却全般のお悩みについて承ります。
金融機関からの督促が来る前に、どうぞお気軽にご相談くださいませ。